"Передумови подальшого розвитку ринку землі точно є": експерти про нинішню ситуацію в агросекторі

Тема ринку землі залишається актуальною і досі. Попри повільність розвитку усіх процесів, що відбуваються, на горизонті видніються вже певні результати, які показують, що ринок землі дійсно рухається вперед. Наприклад, станом на 11 лютого 2022 року в Україні зареєстровано 94 265 земельних угод. Хоча ця цифра не мала, але є ще над чим працювати. Крім того, на ринку вже є і пропозиція, і попит. Власники нарешті отримали повноцінне право розпоряджатися своєю землею, а майбутні землевласники жваво цікавляться новими активами та їхньою інвестиційною привабливістю.

Водночас до розвитку ринку сільськогосподарської землі все ж є питання, на які досі немає відповідей. Тому, аби з’ясувати їх, редакція Invest.UA взяла коментар у генерального директора УКАБ Романа Сластьона. Він нам розповів, чи допоможе консервація земель подолати проблему негативного та необдуманого впливу на земельні ресурси, чи може зрости ціна на землю та у чому полягає спрощення механізму набуття прав на земельні ділянки.

Як ви наразі оцінюєте розвиток ринку землі в Україні?

Оскільки легальний ринок сільськогосподарської землі стартував лише з липня минулого року, то поки він залишається на стадії формування і розвивається доволі поступово. Попит на землю зростає, охочих придбати землю як у формі активної, так і пасивної інвестиції все більше, тому передумови для його подальшого розвитку точно є. З 2024 року відбудеться перший етап лібералізації. В гру зможуть вступити українські юридичні особи, а ліміт збільшиться зі 100 га до 10 000 га землі в одні руки. Саме з початком цього етапу очікується більш платоспроможний попит, збільшення кількості угод та вартості землі. Звісно, за умови збереження прибутковості агросектору.

Чи допоможе консервація земель подолати проблему надмірного негативного та необдуманого впливу на земельні ресурси?

Уряд затвердив новий порядок консервації, але чомусь не скасував старий від 2013 року. Тепер у нас два чинних різних порядки.

Якщо раніше порядок консервації приватних земель мав відбуватися за ініціативи власника землі, то в новому передбачається також подання від Держгеокадастру та Держекоінспекції. Якщо раніше передбачалося створення комісії за участі власника землі, оцінка комісією стану ділянки на місці, доєднання агрохімічного паспорта до пакета документів, то в новому порядку цього всього немає.

Встановлюється, що рішення про консервацію приватних земель будуть ухвалювати місцеві ради, в чому вбачаються певні корупційні ризики та ризики рейдерства. Крім того, передбачається, що власнику ділянки необхідно укладати договір з місцевою радою на консервацію – хто кому має платити по договору невідомо. Водночас у новоприйнятому тексті виключено можливість власника на отримання рівноцінної ділянки, якщо деградація чи забруднення відбулося не з його вини. Загалом, вбачається чимало порушень принципів приватної власності, що закріплені у Конституції.

Земельні експерти говорять, що у цьому році може зрости ціна на землю. Чи дійсно це так і що на це вплине?

Тут є різні фактори. З одного боку гарні фінансові результати агросектору минулого року підкріплюють попит на землю. З іншого боку – є ріст вартості ресурсів. Наприклад, зростання вартості добрив у 2-3 рази та певні ризики можливого зниження цін на зернові та олійні. В мінус на ринок інвестицій у землю працює напружена геополітична ситуація, що виникла через скупчення військ на кордоні з боку РФ.

Чи могли б Ви детальніше розповісти про нові правила оподаткування при відчуженні земельних ділянок?

Наприклад, до ухвалення законопроєкту 5600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень" був такий підхід до оподаткування: оподаткування земельних ділянок, які були розпайовані, здійснювалося на рівні 5% при купівлі-продажу земельних ділянок. Водночас землі для ведення особистого-селянського господарства (до 2 га) були звільнені від оподаткування. І в цьому була певна несправедливість у підходах.

Після набуття чинності вищезазначеного закону, а саме з 1 січня 2022 року, пайові землі також отримали пільгу, проте з певними обмеженнями. Наразі діє така норма щодо продажу земельних ділянок, яка дозволяє продати 1-шу земельну ділянку протягом календарного року з 0% ПДФО, 2-га вже оподатковується під 5%, а ось щодо 3-ї та більше земельних ділянок, які продаються в цьому ж календарному році, оподаткування залежатиме на 18% від суми між різницею купівлі та продажу такої земельної ділянки. Фактично, така модель попереджує спекуляції з землею. Важливою умовою пільги є володіння земельною ділянкою протягом 3 років або успадкування. З одного боку пільга розширена на пайову землю, а з іншого боку – обмежується спекуляція.

Посніть, у чому полягає спрощення механізму набуття прав на земельні ділянки с/г призначення?

Візьмімо приклад земельної ділянки для ведення садівництва 0,12 га, або ж для особистого селянського господарства в межах населених пунктів 2,0 га (це можливі городи, будинки біля них, домогосподарства), тобто це земельні ділянки орієнтовно не великих розмірів. Однак до ухвалення законопроєкту "Про спрощення механізму набуття прав на земельні ділянки с/г призначення", нотаріусами проводилася перевірка, яка могла зайняти від 1-го до 2-х тижнів, як малих земельних ділянок, так і сільськогосподарської землі для товаровиробників.

Вона містила такі перевірки: формування витягу з Держгеокадастру чи з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, перевірка FATF, тобто чи є ви в списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, чи не перевищено ліміт в 100 га, також санкційні списки. Такі перевірки відповідно й коштували власнику земельних ділянок чималу кількість грошей та часу. Наразі ж ситуація дещо інша.

Спрощення полягає в тому, що:

• По-перше, нотаріусам не потрібно проводити таку кількість перевірок малих земельних ділянок, на відміну від с/г землі призначеної для товарного виробництва, що економить в рази час та кошти. Можна сказати, що це є декларативний підхід, тобто особа, яка бажає продати земельну ділянку одразу повідомляє про відповідність вимогам законодавства.
• По-друге, раніше особа, яка перебувала у шлюбі та хотіла придбати земельну ділянку перевірялась на наявність максимального ліміту га земельних ділянок також зі сторони дружини чи чоловіка, наразі ж такої перевірки не має. Підсумуємо, зазначений законопроєкт, який був ухвалений поки що у першому читанні, в рази зменшує транзакційні витрати на придбання земельних ділянок.

Також на питання, що стосуються нинішнього стану агропромислового сектору в Україні, відповіла й аналітикиня УКАБ Світлана Литвин. Вона розповіла, в яких регіонах найрозвиненіший агропромисловий сектор, пояснила, чому ймовірність побити торішній рекордний врожай зернових є мінімальною та експорт яких продуктів буде найбільшим у 2022 році.

В яких областях агропромисловий бізнес найбільш розвинений?

До 5 областей, які зробили найбільший внесок у виробництво сільськогосподарської продукції в 2021 році належать:

• Вінницька (частка регіону – 8,5%),
• Дніпропетровська (6,2%),
• Черкаська (5,9%),
• Полтавська (5,9%)
• Київська (5,7%).

Варто зазначити, що розвиток рослинництва та тваринництва в цих областях нерівномірний. Загалом для України частка рослинництва у загальній структурі виробництва продукції сільського господарства становить 85%, а тваринництва – 15%.

Торік Україна зібрала рекордний врожай зернових. Як ви гадаєте, чи можна у цьому році побити цей рекорд?

Ймовірність того, що врожай 2022 року може побити рекорд 2021 року мінімальна. Доволі рідко трапляються настільки сприятливі погодні умови для рослинництва, які ми мали минулого року. Однак ключовим фактором є суттєве здорожчання матеріальних ресурсів, які використовують аграрії для отримання максимальних показників врожайності. Насамперед це стосується мінеральних добрив, які зросли у ціні у 2,5 раза та засобів захисту рослин (+17% в ціні). Без повноцінного використання цих засобів отримати рекордні врожаї неможливо. А з такими цінами на матеріально-технічні ресурси є ризики, що не всі аграрії зможуть використовувати весь необхідний обсяг.

Експорт яких продуктів може бути найбільшим у 2022 році?

В 2022 році лідери експорту залишаться без змін. В рослинництві – це зернові культури (кукурудза, пшениця, ячмінь), олійні культури (ріпак, соя, соняшник та продукти їх переробки). Можливо, збільшиться присутність виробників ягід на світовому ринку, оскільки в останні роки аграрії цієї галузі активно збільшують свою присутність на світовому ринку. Щодо продукції тваринництва, то це насамперед буде курятина.

Аналітики прогнозують, що у 2022 році варто інвестувати в агропромисловий сектор. Чи розділяєте ви цю думку та чому?

Основним аргументом щодо доцільності інвестувати в агропромисловий сектор є постійно висхідний попит на світовому ринку на харчові продукти та висхідна динаміка цін. Тільки за останні 10 років обсяги світової торгівлі продукцією АПК збільшилися на 41% в грошовому вимірі (дані ITC). Україна постійно збільшує свою частку на світовому ринку та належить до найбільших світових виробників, зокрема зернових та олійних культур.